作为居间人和房屋买卖的交易双方,可以从哪些方面来注意,以避免纠纷的发生呢？
1.明确居间合同的性质
居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同.在没有特别约定的情况下,居间人促成买卖双方订约即完成了居间义务.
实践中,居间人在与客户的接触过程中为了讨好客户,可能会随意做出一些承诺,如办理过户手续.造成部分委托人误认为房产中介可以为应当为其办理过户手续,或认为交易房屋无法办理过户手续,因此中介方没有完成促成房产交易的义务,而因此不支付中介服务费.而通常情况下,这些承诺都只是中介的口头承诺,而没有在合同中进行约定,这种情况下,只有在房屋无法办理过户是由于中介方的过错造成时,才可以据此不支付中介服务费.因此,委托人应当认真对居间合同的性质内容有清晰的了解,避免造成不必要的纠纷.
对于中介公司作出的这些承诺,一旦中介公司不去兑现,就会引起客户的反感或投诉,甚至引起不必要的法律上的纠纷.因此,规范中介机构从业人员的业务素质,避免作出一些无法兑现的口头承诺,也是中介机构需要注意的.
2.明确自身的注意义务
委托人作为房屋买卖合同的当事人,委托人对自己需要承租或者购买的房屋并非不负任何了解、审查和基本的谨慎注意义务,包括对房屋性质、房屋权属、购房资格等问题进行基本的审查.若委托人在此方面存在重大过失,或者存在有阻碍居间合同履行甚至故意规避支付居间报酬的嫌疑,则应根据具体案情斟酌评价及平衡双方之间的权利义务.
3.可约定中介的审查范围
委托人基于对居间人信息占有的信任与其签订居间合同,且事实上居间人具有较强的专业知识及风险意识,能够对更多的订约相关事项进行核查.委托人基于这一考虑,可以在合同中约定居间人的审查义务范围,以保障交易能够顺利实现.此时,居间人理应遵守承诺,若违反相应的审查核实义务,则应当承担相应的合同责任.但在没有约定的情况下,居间人仅对订约关键事项具有审查义务.