如何理解合同中的免责条款
一、免责条款订入商品房预售合同条件
当事人意思自治是民法的一项原则,在一般情况下,法律对当事人之间协商议定的条款并不加以过多干涉.但对合同中的免责条款,由于其所具有的特殊意义及对合同双方权利义务的重要影响,各国法律一般都规定制定免责条款的一方负有提请对方注意的义务,且提请注意应达到充分、合理的程度,以避免相对一方在不知情或不完全理解的情况下订立合同.如果制订免责条款的一方未尽到提请注意的义务,则该免责条款视为未订入合同,不得成为合同的一部分,因而不对当事人产生约束力.那么,怎样才是充分、合理的提请注意呢?可以从以下几个方面进行分析：
(一)文件的外型.“文件外型须予人以该文件载有足以影响当事人权益之约款之印象,否则相对人收到该文件根本不予阅读,使用人之提请注意即不充分.”(见刘荣宗著《定型化契约论文专辑》第8页,三民书局1988年版.)也就是说,订立免责条款的文件应足以使当事人明白其性质,认识到它是合同的一部分.如果文件的外型未作到这一点,则其中的条款不能被视为订入合同.如：销售商在广告中登载"房一售出,概不退换",在房屋图纸上标注"本公司对因施工单位责任造成的质量问题不承担任何责任",在办公地点张贴的写有"对非因本公司原因造成的延期交房,本公司不承担任何责任"内容的告示等.由于这些广告、房屋图纸、告示的外型不足以使购房者明了其性质,因此如果双方在书面合同中并没有特别说明其为合同的一部分,则这些广告、房屋图纸、告示中的免责内容不得作为合同的组成部分.
(二)提请注意的方法.提请注意可以采取个别提请注意和张贴公告的方式.在商品房预售中,应以个别提请注意为原则,除非特别情况,售房方不得采取张贴公告方式制定免责条款,否则,视为未尽到提请注意义务.
(三)清晰明白的程度.即提请注意所使用的语言文字必须清晰,明白,不得使用含糊不清的语言文字,否则,不得作出对相对一方不利的解释.如果在合同中的免责条款所使用的字体过小、打印不清,或位于合同书中不易被注意的位置,也不能认为是清晰明白.
(四)提请注意的时间.免责条款必须在之前出示,提请注意也必须于合同订立之前完成,如果是在合同订立之后出示,除非相对人予以认可,否则不能认为订入合同.如商品房销售商在预售合同订立后作出的有关免责事项的规定,即属此类情况,除非购房者予以认可,否则,不能成为合同组成部分.
(五)提请注意的程度.提请注意应达到一般人能理解的程度.如果免责条款中有常人不知晓的术语,订立者应作出解释.
在商品房预售中,一般房地产销售商均采用定式合同,或称标准合同,合同内容固定,适用于所有购房者.购房者对合同内容只能表示同意或不同意,没有更多的协商余地.如订立合同,对其中的免责条款也只能接受.在这种情况下销售商负有比在非定式合同中更为严格的提请注意义务.法院在审理此类案件时,应对其中的免责条款做更为严格的审查.
二、商品房预售合同中免责条款的效力
免责条款订入合同中并不等于当然有效,对免责条款的效力法律上有种种限制.它除应符合法律关于的一般规定外,还应符合一些特殊规定.对免责条款的法律限制体现了国家对经济民事活动的干预,其目的是为了保护国家利益和社会公共利益.在审理商品房预售合同纠纷时,法院应对合同中的免责条款的效力进行审查.在审查时,应掌握以下几个标准：
(一)免责条款违反法律和社会公共利益的无效.我国《民法通则》第七条规定："民事活动应尊重社会公德,不得损害社会公共利益,破坏国家经济计划,扰乱社会经济秩序."这是对免责条款进行限制的法律依据.因此,在预售商品房中,有上述内容的免责条款无效.应注意的是,这里所指的违反法律,是指违反法律的强行性规范,只有违反强行性规范的免责条款才为无效.
(二)免责条款不得免除故意和重大过失责任.如果允许当事人在合同中订立免除故意或重大过失责任的条款,则无异于鼓励当事人不履行合同或不负责任地履行合同,这就与民法通则规定的诚实信用的原则相违背,且不符合合同订立的目的.目前国外的立法对免除故意或重大过失责任的免责条款均持否定态度,如《德国民法典》第276条第2款规定：“债务人因故意行为而应负的责任,不得预先免除.”《希腊民法典》第332条规定：“旨在预先免除或限制对故意或重大过失所负责任的协议无效.”我国合同法亦规定因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效.目前有些商品房预售合同约定：“因售房方的过失行为导致的损害,购房方不得要求赔偿”,这一免责条款中的“过失行为”应视为不包括重大过失行为在内.
(三)免责条款不得免除合同当事人的基本义务.也就是说,免责条款的免责以合同的基本义务得到履行为前提.如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任,就背弃了合同的本来目的,且与法律的原则相违背.例如：商品房销售商有将质量合格的、权属明确合法的房屋交付给购房者的义务,如果在合同中订立“销售方不对房屋质量承担责任”或“与出售房屋有关的所有权纠纷、土地使用权纠纷,本公司不负责解决”等条款,即属免除基本义务,当然无效.此外,如果违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空,即严重违约或根本性违约的情况下,也不得援用免责条款,因为这种情况同属于不履行合同的基本义务.